透露|美国大选乱象火了加拿大这个地方,大选难民将拖家带口涌来

美国大选恐致乱,难民即将涌入加拿大

在当今的温哥华地区,人们最为关注的是两个话题:一个是越来越严重的疫情:从今年的3-4月份开始以来,每天新增的确诊病例由最初的几个、十几个,上升到如今的每天增加300个以上,不由得让所有人都忧心忡忡胆战心惊。

另一个是越来越繁荣热闹的房地产市场:在以往7个月的疫情期间,全地区房地产市场的成交量和总体价格几乎都在逐月攀升。9月份和10月份房地产的这两个方面更是创造了历史新高和接近历史最高点,难道疫情与房地产市场繁荣有着必然的联系吗?

维多利亚

温哥华地区房地产协会的主席 Colette Gerber 女士对上个月的市场评价,也许会给您一个比较有意思的答案。她说:“在疫情期间,住房一直是人们关注的焦点。由于有更多的白天和晚上的时间待在家里,人们大都在重新考虑住房状态。在此期间,我们的经纪人们一直都在努力工作并严格执行疫情规章,以便他们能够以安全和负责任的方式来帮助公众满足住房需求。”

人们或者在家里进行网上的远程工作,或者享受着政府的生活补贴,难道就“饱暖思房欲”了吗?可能是,也可能不是。但疫情给人们带来的健康风险和更多居家时间的同时,一部分人一定在利用这一时间空挡参与房地产市场的活动,客观上部分地增加了市场活力。

老张认为,目前推动房地产市场的根本动力还是来自买方的必须得到满足的刚性需求,也就是华人朋友们经常提到的“刚需”。

据老张观察,目前市场的“刚需”分为两个方面:

第一,本地买家自住房的刚需:自住房的刚需毋庸置疑是永久性存在的。加拿大本地人永远都是刚需市场的主力军,但是如今的自住房刚需异常强劲,需求极其旺盛,其动因有二:

一个是目前特别低的房贷利率。大多数银行机构的贷款利率都已经低至2.0%以下,是历史上的极端最低位。低利率相应地增加了买家的购买力,趁着房贷利率低启赶紧买房,这是很多买家的共识。目前加拿大央行的基准利率维持在0.25%,央行行长明确表示,这样的低利率将一直维持到2023年。果如此,房市当如火如荼矣。

另一个是本地买家贷款能力的需求。时至今年底和明年初,各大银行审批买家贷款的主要参考文件是2018和2019年的收入证明,也就是说,多数买家过去两年的收入水平应该都是正常的,贷款审批比较容易顺利过关。如果拖延至明年的春季和夏季,情况可能就会有所不同,因为到那时买家必将提供2019和2020年的收入证明文件,而很多买家2020年的收入水平都将大幅下滑,这就会对房屋买家的购买力构成很大的影响。趁着目前申请贷款比较容易应该尽早买房,免得明年申请不到贷款而错失低利率的良机,这也是很多买家的共同心理。

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第二,“热钱”和“闲钱”资金存放的刚需:既然加拿大央行的基准利率近乎为0,且美联储也曾经放言可能实行0利率甚至是负利率政策,加拿大也应该紧随其后,闲置资金便无处可去,房地产市场自然是这些资金的最佳选择之一。

闲置资金有两种,一种是境内的“闲钱”,一种是境外输入的“热钱”。

境内的闲钱自不必说,寻求出路或者开发资金存放场地是它的自然选择。它目前的主要投资方向都在能够出租的物业中,例如,投资那些老旧的独立屋,可出租以待升值,也可建新屋以赚取附加值。大笔的闲钱还可以投资大中型的出租物业,近期旧式的公寓楼成交火热就是这个原因。

境外的“热钱”主要来自中、美、港、台。来自中港台的资金大家都很清楚,无论是中国经济的下滑,还是香港乱局的危机,抑或是台海上空密布的战云,都是资金流向加拿大的催化剂。那么为何说,我们还有来自美国的热钱?

本次美国大选竞争之激烈有目共睹,最重要的焦点问题就是“疫情和中美关系”。无论川普和拜登谁当选,都将对中国采取更加强硬的立场,其副作用之一就将是,吓跑大批的中国已经投入美国各个领域的资金。无论是哪一个在美投入大笔资金的公司或者个人,在美中关系恶化至此的条件下,都会考虑投资的重新布局以规避风险。理论上来说,投入美国的中资应该是投入加拿大中资的10倍以上,中美关系的急剧恶化即便将在美的中资“挤出”10%进入加拿大,都将使得加拿大的中资翻一个倍数。

那么,来自美国的中资“热钱”进入加拿大之后去往何处?自然是房地产市场。所以本地的房地产市场正在得益于此,并受到了巨大的推动。过去2个多月温哥华地区千万以上的豪宅频频成交,大中型的商业地产交易活跃,都闪烁着来自美国的中资的身影。

10月份的数据报告中,最大的看点有2个,一个是城市屋的销存量比,另一个是独立屋的价格涨幅。

城市屋的市场总体销存量比达到了43.5%!比上个月的36.1%还高出了7.4%!这是以往在任何市场疯狂态势下都难以达到的比值,足以见得目前的城市屋有多么抢手,同时也反映了温哥华地区城市屋市场供应量的不足。从另一方面我们也能够看到,城市屋是独立屋买家的第二选择,因为在疫情之下,独立屋能够提供更加安全的家居环境,而高企的独立屋房价,又将一部分买家推向了城市屋市场,这是他们退而求其次的无奈选择。

独立屋的成交价在过去的两个月中每个月都上涨了1.1%,说明独立屋的价格有加速上扬的趋势。老张相信有如下2条原因:第一个是疫情,在疫情中最为安全的,在生活空间里与他人没有公共区域的独立屋,自然是人们趋之若鹜的选择。第二个是低利率和外来资金的推动,低利率相对提高了部分买家的购买力,外来资金进入市场的第一选择就是独立屋,温西和西温的豪宅市场在过去2个月中热络空前就是一个明证。

疫情期间的市场表现:

在以往7个多月的疫情阶段,温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑,到4月份的惨不忍睹,再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加,尤其是9、10月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高,市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下,各类房型的房价都在维持着持续上涨,尤其是独立屋市场,几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下,市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪,开始全方位地跨入卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化:

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在这个图表中大家可以看到,市场的房价总体上是向好的。过去7个月的疫情阶段,房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”,而是总体价格稳定、逐步攀升,尤其是独立屋市场,过去7个月来一直保持着上升的态势。

市场已经全方位地进入卖方市场,6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%,7月份更是达到了25.9%,8月份略有下滑,但还是高达23.8%,9月份这个比值在跳跃式增至27.8%,而10月份更是高达29.7%。这几个比值表明,市场已经连续5个月维持着很高的成交量,已经连续5个月处于“卖方市场”。

专家测评表明,每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候,市场理论上就进入了“卖方市场”范围,人气上升房价上升,这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明,每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候,市场就会处于疯狂的上扬阶段,而在过去的一个月中,市场的情况也确实如此。目前市场目前的总体状态是,成交活跃,房源充足,人气鼎盛,价格攀升。

市场综述:

在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2020年10月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,687套,与2019年10月份相比大幅增加了29.0%,与2020年9月份相比也增加了1.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超越了34.7%,达到了历史上10月份成交量的第二个最高值。2019年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,571套,与2019年10月相比增加了36.7%,比2020年9月份减少了13.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,416套,比2019年10月微增了1.5%,与2020年9月份相比减少了5.2%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,045,100,比去年同期上涨了6.0%,与上个月相比上涨了0.4%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,523,800,比去年同期上升了8.5%,比上个月上升了1.1%;公寓的指标价格为$683,500,比去年同期上涨了4.5%,过去1个月来价格持平;目前全地区城市屋的指标价格为$813,000,比去年同期上涨了5.4%,比上个月上涨了0.4%。

人气指标方面,2020年10月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为29.7%,比上一个月上升了1.9%,总体上处于极度的卖方市场。在各类房型中,独立屋的销存量比为30.9%,城市屋为43.5%,公寓为24.9%。销存量比值反应的是市场的人气,以上数据表明10月份的市场总体上人气鼎盛,实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾和入市者的心理阴影。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

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从上面的列表可以看出,中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。

公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域,但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

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需要大家注意的是,近3个月来公寓的价格普遍偏软,主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描:

市况热络热点频出,疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点,一个月内涨幅超过3.0%的有:宝云岛(Bowen Island)的独立屋市场,过去一个月内平均飙涨了5.8%!!阳光海岸(Sunshine Coast)的独立屋市场,过去一个月内上涨了3.2%。中心城区内过去一个月涨幅最高的,一个是西温哥华的公寓市场和皮特草原(Pitt Meadows)的公寓市场,1个月内的涨幅分别为3.2%和3.0%,还有一个是南本那比的城市屋市场,过去1个月内价格上涨了2.7%!

但在任何市态中,不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。例如:威斯勒(Whistler)的公寓市场和独立屋市场,在如此繁荣的市场状态中,过去1个月内居然分别下跌了3.8%和3.1%!还有温哥华东区的城市屋市场,过去1个月内也惨跌了2.6%!

市况要点:

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着市场。另外,几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。

2.  美联储过去2年来已经连续降息3次,这次为了应对疫情可能带来的经济危机,于3月份再次宣布2次大幅降息,加拿大央行这次紧随其后,也于3月份宣布降息,降幅非常可观,虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响,基准利率几乎接近0.0%,但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行,房贷利率已经持续下调至1.6%至2.0%之间,这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

3.  加拿大政府已经开始实行的预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军,公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4.  大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋,尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.  新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,楼盘预售市场渐趋“凉凉”,已经进入平淡期,二手楼花市场清淡,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零,市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者,亏本甩卖楼花者愈发多见,是买家淘宝的好时机。另外,新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是,对公寓市场起到了一定的冲击作用。

6.  中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来,多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象,温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在小幅上扬,房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现,未来应该有很好的市场表现。

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7.  中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后,应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前,能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要,城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升,在2020年底之前可能有快速拉升的行情,具有更好的投资价值,请大家要格外关注。

8.  加拿大的移民政策在进一步放松,尤其是留学生转移民的配额在大幅增加,这将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场,尤其是公寓市场将因此更加受益。

9.  中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘,香港的局势也愈发严峻,现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情,再有就是台海上空战云密布,加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形,这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁,中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本,以及外逃的香港人的资本,将加速流入加拿大,温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下,强烈地吸引着来自中国大资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态,经营类的宾馆等物业也备受瞩目,但是出租类的商业地产项目,尤其是办公楼和底层商铺之类的物业,在承受着疫情的重大冲击。

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12.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落,淡出了市场买家关注的热点,在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会,本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧,涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

14.  疫情之下,留学生买家们正在迅速地退出市场,以往的这些年轻的买家已经风光不再,因为他们回国逃命者居多,留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始,加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批,移民名额也在急速增加,相信未来1至2年内,这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

15.  菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,价格走势也一直很稳健,一年来的总体价格有6.5%的涨幅,三年来的总体价格却有高达9.3%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为6.0%,三年来的总体价格却只有0.4%的涨幅,与菲沙河谷相比,温哥华地区市场房价综合指标的价格涨幅几乎可以忽略不计了!所以长期来看,房屋的可负担性依然是市场的焦点,这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论 :

10月份持续了夏秋季节的市场繁荣,虽然疫情在延烧,房地产市场却是蒸蒸日上。未来几个月的市场将持续保持着一定的惯性,卖方市场的状态和房价稳中有升的局面,还可能维持一段时日。随着冬季这样一个传统淡季的到来,市场的态势可能会有所降温。“个别城区热点频出”应该是市场的主要表现形式。

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